La Sala Primera del Tribunal Supremo, en Pleno, ha resuelto estimar (con el voto particular en contra de dos magistrados) en sentencia de fecha 12 de marzo de 2015 (Rec. 3101/2012, Ponente: señor Marín Castán) un recurso de casación interpuesto por la parte arrendadora contra la sentencia de apelación (que confirmó la de primera instancia) que había desestimado su demanda de resolución de un contrato de arrendamiento de local de negocio.

La cuestión planteada venía referida al régimen jurídico aplicable a la duración máximade un contrato de arrendamiento de local de negocio celebrado a partir del 9 de mayo de 1985, pero sujeto por expresa voluntad de las partes al régimen de prórrogaestablecido en el art. 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, texto refundido aprobado por Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre (en adelante LAU 1964).

En concreto, se suscitaba controversia sobre si su duración, tras la entrada en vigor de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (en adelante, LAU 1994), debía regirse por la disposición transitoria primera, apartado 2, de la LAU 1994o, por el contrario, por su disposición transitoria tercera (en adelante d.t. 1ª y d.t. 3ª respectivamente), que distingue las situaciones de contratos celebrados antes o después del 9 de mayo de 1985.

La Sala fija la siguiente doctrina jurisprudencial: «Los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados antes de la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 pero celebrados a partir del 9 de mayo de 1985 y sujetos a prórroga forzosa se rigen, en cuanto a su duración, por la disposición transitoria tercera de dicha Ley».

Los hechos: El contrato litigioso y sus vicisitudes

Las partes celebraron contrato de arrendamiento de local en el año 1986.

En cuanto a su duración,  la condición 4ª del contrato se estipulaba que el arrendamiento comenzaría el 1 de enero de 1987 y finalizaría el 31 del mismo mes y año,  prorrogándose «por meses naturales sucesivos de acuerdo con lo establecido en la Ley de Arrendamientos Urbanos».

En 2011 el inquilino otorga escritura pública de traspaso del local.

La arrendadora interpuso demanda en la que solicitaba que se declarase resuelto y extinguido el arrendamiento del local y la nulidad del traspaso realizado en el año 2011. Subsidiariamente se solicita que se estableciese el 1 de enero de 2015 como fecha de extinción de dicho arrendamiento.

En primera instancia, se desestimó totalmente la demanda, decisión que fue confirmada en apelación. El razonamiento, en síntesis, era que el contrato se regía por la LAU 1964 en virtud de lo dispuesto por la d.t. 1ª LAU 1994, sin por ello pertenecer al grupo de los contratos anteriores al 9 de mayo de 1985.

Contra la sentencia de la Audiencia Provincial, que confirmó la sentencia de instancia, la arrendadora interpuso  recurso de casación por interés casacional, fundamentado en un solo motivo: en infracción, en primer lugar, de la d.t. 1ª LAU 1994 por aplicación indebida y, en consecuencia, de la d.t. 3ª de la misma ley por inaplicación; y en segundo lugar, de los arts. 1543 y 1256 CC.

Ahora el TS estima el recurso La Sala reitera el criterio de su propia sentencia de 17-11-2011 y, por tanto, la aplicación de la d.t. 3 ª LAU 1994.

El criterio del TS: es de aplicación la D.T. 3ª de la LAU 1994

La sentencia, de la que es ponente el presidente de dicha Sala D. Francisco Marín Castán, comienza despejando las dudas de admisibilidad del recurso al estar acreditado el interés casacional por oponerse el criterio seguido por la sentencia de apelación recurrida a la doctrina de dicha Sala, plasmada en STS de 17 de noviembre de 2011, así como por existir también contradicción entre Audiencias Provinciales.

En cuanto al fondo del asunto, frente a la sentencia recurrida, que se decantó por aplicar la d.t.1ª.2, dado que el contrato litigioso se había celebrado en el año 1986 y el traspaso, ajustado al art. 32 LAU, se había efectuado antes de la jubilación del arrendatario, el Supremo se decanta por aplicar la doctrina sentada en la citada sentencia de 2011 en el sentido de considerar que, si el legislador previó un fin para los contratos de arrendamiento de local de negocio que debían estar legalmente sometidos a la prórroga forzosa (d.t.3ª LAU 1994) «aún más debe estar previsto en los que se fijó convencionalmente, so pena de eliminar la esencia del arrendamiento».

Se afirmaba que «el análisis conjunto y sistemático de la DT Primera, apartado 2 y de la DT Tercera de LAU 1994 , permiten declarar que el régimen fijado por esta última resulta igualmente aplicable a los contratos celebrados tras la entrada en vigor del RDL 2/1985 , cuando las partes hubieran establecido la prórroga forzosa, pues si el legislador previó un fin para los contratos de arrendamiento de local de negocio que legalmente debían estar sometidos a la prórroga forzosa, por razones de política legislativa, aún más debe estar previsto en los que se fijó convencionalmente, so pena de eliminar la esencia del arrendamiento.

En definitiva, la DT Primera LAU 1994 , remite expresamente al RDL 2/1985 y a la LAU 1964 para la regulación de los arrendamientos de local de negocio, por lo que se debe entender que la alusión a la tácita reconducción está únicamente prevista para aquellos contratos de arrendamiento de local de negocio que se celebraron al amparo del RDL 2/1985 sin incluirse referencia alguna a una prórroga forzosa en cuanto a su duración.

Para el resto, esto es, para los arrendamientos de locales de negocio respecto a los que sí se estableció de modo voluntario un sistema de prórroga forzosa, les resulta aplicable la LAU 1964, y consecuentemente en materia de finalización de la situación de prórroga, la DT Tercera LAU 1994 ».

El Tribunal argumenta que no sería coherente con el espíritu y finalidad del RDL 2/1985 que la supresión del carácter forzoso del régimen de prórroga del art. 57 LAU se tradujese para el arrendador que lo pactara expresamente en un régimen de duración más desfavorable que el de la propia LAU 1964 .

En consecuencia, se reitera como doctrina jurisprudencial «la aplicabilidad de la d.t. 3ª LAU 1994 a los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados a partir del 9 de mayo de 1985 y anteriores a la entrada en vigor de LAU 1994 pero sujetos por voluntad expresa de las partes a la prórroga forzosa de la LAU 1964, ya que además, por un lado, no sería coherente con el espíritu y finalidad del Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril, sobre Medidas de Política Económica, que la supresión del carácter forzoso del régimen de prórroga del art. 57 LAU se tradujese para el arrendador que lo pactara expresamente en un régimen de duración más desfavorable que el de la propia LAU 1964 y, por otro, el criterio favorable a la duración indefinida de estos arrendamientos que podría deducirse de la STS 31-10-2008, citada en uno de los escritos de oposición al recurso, debe entenderse modificado por la STS 9-9-2009, referida a unos contratos posteriores a la LAU 1994 pero que traían causa de los celebrados bajo la vigencia del citado Real Decreto-Ley 2/1985».

Resolución sobre el fondo del asunto

Tras estimar el recurso de casación, la Sala asume la instancia y resuelve sobre el fondo del asunto declarando que, habiéndose efectuado válidamente el traspaso del local por una persona física a otras después de la entrada en vigor de la LAU 1994 y antes de los veinte años desde su aprobación, procede aplicar el párrafo quinto del apartado B). 3. de la d.t. 3ª LAU 1994 que establece «la continuación del arrendamiento por un mínimo de diez años a contar desde su realización [la del traspaso]», tomándose como fecha de este último, según el párrafo último del mismo apartado, «la de la escritura a que se refiere el artículo 32 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 », que en el presente caso fue el 17 de marzo de 2011. En consecuencia, la fecha de extinción del contrato litigioso no podía ser el 1 de enero de 2015, como se pedía en la demanda, sino el 17 de marzo de 2021.

Voto particular

La sentencia cuenta con el voto particular de dos magistrados que consideran que los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados a partir del día 9 de mayo de 1985 y antes de la entrada en vigor de la LAU 1994 se rigen por lo establecido en la Disposición Transitoria Primera, apartado 2 de esta última Ley, de modo que, cuando se ha pactado la prórroga forzosa al amparo del art. 9 RDL 2/1985 , rige plenamente lo dispuesto por la Ley de 1964 en cuanto a duración del contrato y su prórroga.

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