Con esta modificación la comunidad de propietarios puede prohibir la actividad de viviendas de uso turístico mediante un acuerdo adoptado por tres quintas partes del total de los propietarios
Javier García Ortiz
Abogado asociado, departamento Inmobiliario y Urbanismo en Lener abogados
El pasado 3 de abril de 2025 entró en vigor la reforma del artículo 7 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal (Ley de Propiedad Horizontal), efectuada por la disposición final cuarta de la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia. Esta reforma introduce cambios significativos en la regulación de la actividad de alquiler turístico en el seno de las comunidades de propietarios.
La disposición final cuarta de la Ley Orgánica 1/2025 modifica el apartado 12 del artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal. Anteriormente, para prohibir la actividad de viviendas de uso turístico, se requería la unanimidad del total de los propietarios que representaran el total de las cuotas de participación del edificio. Con la nueva redacción, la comunidad de propietarios puede prohibir esta actividad mediante un acuerdo adoptado por tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.
Hasta ahora el citado artículo 17.12 literalmente señalaba que “el acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos…requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación…”.
La imprecisión terminológica empleada obligaba a doctrina y jurisprudencia a interpretar si el concepto “limitar y condicionar” era extensible a “prohibir”.
El Tribunal Supremo ya resolvió esta cuestión en una sentencia de 3 de octubre de 2024, que dictaminó que se podían prohibir los pisos turísticos en comunidad de propietarios por mayoría de 3/5. El fundamento era muy claro. De exigirse la unanimidad, el solo voto en contra de quien esté interesado en dedicar una vivienda a piso turístico, sería suficiente para obstar el acuerdo y perjudicar a la comunidad de propietarios.
Sin embargo, la nueva regulación señala que “el acuerdo expreso por el que se apruebe, limite, condicione o prohíba el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos…”.
La nueva redacción incluye expresamente el término “prohibir” y zanja todas las dudas planteadas hasta ahora. A partir de ahora, resulta indubitable que las comunidades de propietarios podrán prohibir esta actividad mediante un acuerdo adoptado por tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.
La reforma también introduce un nuevo apartado 3 en el artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal. Este apartado establece que el desarrollo de la actividad de viviendas turísticas se sujeta a la aprobación previa y expresa de la comunidad de propietarios. Esta aprobación debe obtenerse mediante un acuerdo adoptado con el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Así pues, hasta ahora la regla general era que se admitían las viviendas turísticas salvo prohibición en contrario, sin embargo, a partir de ahora, no se admitirán, salvo autorización expresa.
Las modificaciones introducidas no tienen efectos retroactivos. La disposición final cuarta de la Ley Orgánica 1/2025 también introduce una disposición adicional segunda en la Ley de Propiedad Horizontal. Según esta disposición, los propietarios que ya estuvieran ejerciendo la actividad de alquiler turístico antes de la entrada en vigor de la Ley Orgánica 1/2025 y que se hubieran acogido a la normativa sectorial turística, podrán seguir ejerciendo la actividad bajo las condiciones y plazos establecidos en dicha normativa.
En conclusión, la reforma introducida por la disposición final cuarta de la Ley Orgánica 1/2025 supone un cambio importante en la regulación de la actividad de alquiler turístico en comunidades de propietarios, restringiéndola. La posibilidad de prohibir esta actividad mediante un acuerdo adoptado por tres quintas partes de los propietarios y la necesidad de obtener una autorización previa para su desarrollo, refuerzan el control de las comunidades de propietarios sobre el uso turístico de las viviendas.
Fuente: noticias.juridica.com